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融创百亿收购天津最著名烂尾楼 业主担心再次烂尾

2017/6/20 11:13:36   来源: 中国经济周刊

     融创百亿元收购八成股权 天津“最著名”烂尾楼“复活”

  《中国经济周刊》 记者 胡巍|天津摄影报道

  责编:周琦

  (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第24期)

远眺星耀五洲。融创用102.54 亿元,获得了一个未售计容面积235 万平方米的超大盘。                远眺星耀五洲。融创用102.54 亿元,获得了一个未售计容面积235 万平方米的超大盘。

废弃建筑物的内景,钢筋水泥裸露。                                       废弃建筑物的内景,钢筋水泥裸露。

半建成区域内的高层建筑。                                             半建成区域内的高层建筑。

向远处看去,到处是未完工的建筑物。                                      向远处看去,到处是未完工的建筑物。

闲置多年的广场底层已被积水浸透。                                         闲置多年的广场底层已被积水浸透。

  6月3日,靠近星耀五洲售楼中心的万人和平广场一侧,停车位几乎被占满。门口的保安不时向来者解释,“售楼中心目前不对外开放,公司正在进行业务交接。”

  一个月前,这里可能还是全天津最冷清的楼盘。自2012年停工以来,这个曾位列天津市20个重点项目的烂尾楼盘,重新回到人们的视野中。

  5月12日晚,一则收购公告称,融创中国(01918.HK)拟收购天津星耀80%股权及债权。这可谓是一份重量级公告:公告中前者的掌门是地产大佬孙宏斌,后者则是当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。在这102.54亿元的收购价中,股权代价为38.77亿元,需要偿还第三方投资者的借款及利息分别为54.82亿元和8.95亿元。星耀五洲项目未售计容面积235万平方米,折合楼面地价相当于4363元/平方米。也就是说,融创仅用102.54亿元,就获得了一个235万平方米的超大盘。

  一石激起千层浪。业主、购房者、中介、物业人员等,开始越来越频繁地出现在小区及周边。更让大家好奇的是,这个当年风光无限的项目,是如何成为天津“最著名”烂尾楼的?偃旗息鼓5年后,为何是融创接盘?融创真的能让这个项目起死回生吗?

  2017年6月3日至5日,《中国经济周刊》记者实地探访星耀五洲。

烂尾的别墅区域,临时搭建的大门锈迹斑斑。                                     烂尾的别墅区域,临时搭建的大门锈迹斑斑。

建成区域不远处的湖边杂草丛生。                                      建成区域不远处的湖边杂草丛生。

附近农户在荒地上放养牛群。                                            附近农户在荒地上放养牛群。

小区交通不便,仅有两趟公交车经过。                                    小区交通不便,仅有两趟公交车经过。

  四轮信托募资后资金链仍断裂

  时间回到2007年。云南星耀集团通过旗下的天津星耀,击败来自京沪等地的多家上市公司,以62.9亿元的总价,拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这片包含4100亩陆地和7000亩水面的土地,被规划成一个缩微版“世界”——拥有欧亚、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板块,以各大洲人文特色来定位和设计。

  对于当年面积和总价的“双料地王”,政府部门可谓是全力支持。星耀五洲于2008年被列为天津市20个重点项目之一,津南区政府也搬迁至八里台镇。

  然而,在看似风光无限的背后,隐藏着巨大的风险。

  早在星耀集团拿地后不久,外界就有了质疑之声。业内估计,完成整个项目开发,至少要投资200亿元以上。当时的星耀集团,总资产只有大约120亿元,年产值20余亿元。

  在该地块土地出让合同中,对开发商有如下规定:30天内缴清全部土地出让金;签约3个月内开工;3年内住宅项目竣工80%;5年内所有项目竣工。依照合同,星耀五洲每年建成面积至少要50万平方米,实现销售额约40亿元。

  项目动工的2008年,楼市开始进入低迷期,加之星耀五洲高达每平方米约2000元的楼面地价(碧桂园一年后同在八里台镇拿下的地块楼面地价约合每平方米740元,星耀五洲附近其他三个楼盘也比其低不少)影响了项目的销售,2009年星耀五洲仅实现销售额18.8亿元,和开盘之前星耀集团董事长颜语预计的30亿元相比,差了近四成;2010年,星耀五洲的销售额更是降至9.85亿元。事实上,即使是销售额最高的2009年,18.8亿元的收入也难以覆盖当年的33亿元借款本金和13亿元利息。

  不过,云南前首富颜语坚信自己有破题之道。为了继续开发,颜语将土地使用权全部抵押,拉来实力更雄厚的中信信托,募资30亿元,虽然该信托计划于2008年8月提前终止,但同年9月25日,由中信信托作为受托人进行另一信托计划生效,规模达68.9亿元。

  虽然资金看似源源不断,但一个项目先后出现两个信托计划的资金投入,被外界质疑有“借新债还旧债”之嫌。

  此后,为了解决与此项目有关的债务和利息,星耀集团又在2009年、2010年再次通过两个信托项目募资。尽管历经4次“连环信托”,星耀五洲仍无法解决资金问题,施工步伐越来越慢,至2012年上半年全面停工。此时,只有北美板块和部分欧亚板块完成建设,据媒体估算,仅占该地块不到1/3的体量。

新物业公司的保安正在收队。                                           新物业公司的保安正在收队。

融创接手后,开始有人来到售楼处咨询。                                     融创接手后,开始有人来到售楼处咨询。

不少中介在路边支起广告牌。                                       不少中介在路边支起广告牌。

入夜后,已交付的几处高层住宅零星亮起灯光。                               入夜后,已交付的几处高层住宅零星亮起灯光。

大型机械进入烂尾区域,准备清理杂物。                             大型机械进入烂尾区域,准备清理杂物。

  业主最担心再次烂尾

  开工近10年后的今天,星耀五洲附近的交通仍非常不便。经过这里的公交线路共两条,207路在早上7点到下午6点间运营,每小时发车一趟;659路(区间线)在星耀五洲烂尾后,由每小时一趟改为每天4趟左右。《中国经济周刊》记者试图搭乘出租车,无论在路边等待还是使用APP叫车均未成功。

  因楼盘烂尾,配套设施不完善,物业服务几乎缺席,星耀五洲的入住率很低。入夜后,已经交付的几处高层住宅零星亮起灯光。

  低入住率也难以带动周边商业的发展。占地超过万亩的星耀五洲,仅有两三家便利店。一家饺子馆老板介绍,他一天的营业额不到400元,好在商铺的租金仅每年1万元,不然除去成本后根本赚不到钱。

  在尚未动工的区域,由于基本无人打理,野草长得比人还高,甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。据已入住的业主介绍,楼盘烂尾的数年间,这样的情景是常态。

  2017年5月12日,一则收购公告突然改变了这一切。

  安保人员进驻星耀五洲建成、半建成区域,保洁及维修工人开始打理损毁的设施,大型机械和建筑工人也再一次出现在小区周围。说到自己供职的融创时,一位做入户调查的工作人员似乎透着一丝“优越感”:“融创的专长就是提供高端物业服务,管好这里自然不在话下。”

  紧随物业人员而至的是房产中介。在万人和平广场及小区内部,中介商铺的数量比便利店及餐馆还多,店铺位于其他楼盘的中介人员也在附近揽客。记者误入一家装修公司的门店时,店员迅速解释,他们也兼营房产中介业务。

  中介表示,现在最大的麻烦是房源不够。“去年很多人想及早脱手,不惜亏本卖房。融创收购后,卖房的人就少多了。现在能拿到的房源,不少是因为业主急用钱。”

  《中国经济周刊》记者发现,由于还未形成真正的市场,目前星耀五洲存量房产的报价差距悬殊,虽然大部分单价集中在1.1万~1.3万元之间,但在个别区域,也有报价低至9000元以下或高至近2万元的房产。

  “现在肯定是最低价。融创刚接手的那周,单价就涨了两三千元,以后的价格肯定反超其他楼盘。”中介人员用这种高预期向人们热情推销。

  对于目前势头强劲的融创来说,星耀五洲的巨大体量仍不能小视。收购公告显示,星耀五洲“总建筑面积约为412万平方米,计容建筑面积约为300万平方米”。不过,竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建,再加上尚未开工的区域,摆在融创面前的工程量依然很大。

  星耀五洲的业主也有疑问:“我们并非融创的直接客户,开发商会不会区别对待新老业主?最初的版图规划是否会保留?”当然,他们更担心的是再次烂尾和工程质量,“融创的确口碑很好,但当年的星耀不也雄心勃勃吗?”


责任编辑:zhaoyue

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